As cidades são organismos complexos, compostos por áreas urbanas e rurais. E as décadas de 1960 a 1980 foram marcadas por um intenso êxodo rural — impulsionado pelo sonho de prosperidade nos centros urbanos, o contrário ocorreu à partir de 2020, sob a influência da pandemia COVID-19 que deflagrou um movimento inverso.
A consolidação do trabalho remoto, aliada à busca por qualidade de vida em ambientes tranquilos e bucólicos, tornou-se o novo horizonte das famílias brasileiras. Esse fenômeno gerou uma migração expressiva para áreas rurais, desde que estas oferecessem infraestrutura tecnológica, especialmente conectividade de alta velocidade.
Essa nova dinâmica trouxe outra demanda no mercado imobiliário e a procura por espaços maiores em momento de recolhimento trouxe a necessidade por aquisições em áreas rurais, longe da possível contaminação, porém o perfil do novo interessado mudou: não se busca mais grandes latifúndios de, no mínimo, 20.000 m² voltados à pecuária ou agricultura extensiva.
As famílias do século XXI buscam frações menores, entre 1.000 m² à 5.000 m², onde possam respirar ar puro, construir casas térreas e cômodos maiores, proporcionar espaço de lazer para os filhos e manter pequenas hortas domésticas.
É importante ressaltar que o fatiamento de áreas não é uma novidade trazida pela pandemia, e não pode ser a única responsável pelos inúmeros loteamentos irregulares ou clandestinos que vemos hoje, estes são frutos de uma longeva história de burlas ao Direito Imobiliário e de deficiências na fiscalização e medidas de controle do ordenamento territorial.
Diante da inércia ou ineficácia dos municípios em fiscalizar celeremente as expansões desordenadas, as chamadas “chácaras de recreio” proliferaram à margem da lei. Surge, então, uma indagação necessária: por que não ordenar as áreas rurais, oferecendo soluções legais para quem busca esse novo ritmo de vida?
O ordenamento dessas áreas vai além da mera arrecadação fiscal, pois inibe o parcelamento irregular do solo, protege a fauna e a flora e garante segurança jurídica e qualidade de vida aos munícipes.
Nesse cenário, o município de São José dos Campos assumiu uma postura de vanguarda no Vale do Paraíba e por meio da Lei Complementar nº 715, de 17 de abril de 2026, a cidade estabeleceu normas para a implantação de Condomínios de Sítio de Recreio (SIR) e para a regularização de parcelamentos pré-existentes sob esta modalidade de condomínio.
A nova legislação permite a incorporação imobiliária (venda de unidades futuras), construção e venda destas unidades e a regularização de ocupações clandestinas ou irregulares pretéritas, estabelecendo para estas últimas, um prazo de dois anos (até 17 de abril de 2028) para realização de sua adequação e conformidade ao dispositivo legal.
A inovadora legislação traz a criação de área específica para fins de sítios de recreio (AESIR): transformando o solo rural em “bolsão urbano” dentro do Macrozoneamento de Potencial Turístico, a necessidade de execução e manutenção da infraestrutura mínima necessária, como água, esgoto, energia, drenagem e pavimentação, sendo de responsabilidade do condomínio, assim como a gestão de resíduos sólidos e a preservação ambiental, com impossibilidade de renúncia a áreas de preservação.
Devem ser observados parâmetros urbanísticos, cujos condomínios devem possuir área mínima de 50.000 m² e testada de 50 metros, bem como, as obras de infraestrutura devem ser concluídas em até quatro anos, sob pena de caducidade da transformação do solo e perda dos valores pagos.
Já as unidades autônomas devem ter no mínimo 5.000 m2, com uso exclusivamente residencial e obediência ao código de edificações municipal, e já adianta que novos fracionamentos dessas unidades são proibidas e sujeitas a penalidades rigorosas.
Por fim, como incentivo, às unidades de SIR terão uma redução de 75% nas alíquotas do IPTU para áreas de terrenos, no entanto, para as edificações o imposto predial não comportará redução.
Com essa legislação, São José dos Campos não apenas enfrenta o “elefante branco” da irregularidade rural, mas cria um modelo de desenvolvimento sustentável que concilia o desejo de retorno ao campo com o cuidado que o gestor da cidade deve observar e prever.
Para isso ser possível, há uma contrapartida financeira: OOAUS, isto é, a Outorga Onerosa de Alteração de Uso do Solo para novos empreendimentos, sendo calculada sobre a área útil do terreno (descontadas as áreas de reserva) multiplicada por 0,25 Unidades Fiscais do Estado de São Paulo (UFESP). Em 2026, a UFESP está no valor de R$ 38,42 e o total deve ser pago em cota única no deferimento do alvará.
Já para áreas em processo de regularização, o pagamento é escalonado, conforme o avanço das etapas de regularização: entrada: área total x 0,08 UFESPs, intermediárias: área total x 0,003 UFESPs (parcelado em até 20 vezes) e o pagamento final: valor calculado sobre a área útil (x 0,40 UFESPs), subtraindo-se os valores já pagos na entrada e intermediárias.
Ordenar o território é implementar regras e sua omissão apenas abre espaço para que indivíduos mal-intencionados prejudiquem o sonho e a vida de terceiros, da sociedade, da cidade e do meio ambiente. A urbanização desses bolsões rurais impulsiona um novo estilo de vida, sem perder de vista o caráter sustentável e respeitando as exigências de manejo e reserva ambiental afetas a essas áreas.
Tal processo deve agregar-se aos objetivos instituídos na legislação correlata ao Estatuto da Cidade como ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana. Isso se traduz na construção de cidades sustentáveis, ordenando e controlando o uso do solo de forma a evitar a utilização inadequada, evitar a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes e, fundamentalmente, garantindo a indispensável segurança jurídica que apenas a análise técnica de um advogado especializado pode conferir a projetos de tamanha complexidade, assegurando que o desenvolvimento caminhe lado a lado com a legalidade.
Pâmella de Amorim Jordão Foá Binsztajn | 11 de maio de 2026
